افراز اموال منقول و غیرمنقول و مرجع صالح افراز و افراز ماترک متوفی
اموال مشاع به همراه بررسی نحوه افراز و مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز و همچنین افراز ماترک متوفی
اموال مشاع به مالی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد و هر مالک در جزء جزء کل ملک حق مالکیت دارد. حال اگر مالکان ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، راهحلهایی در قانون پیشبینی شده که یکی از آنها «افراز» است.
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. شرکا میتوانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که میخواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم میتواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک میتواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند.
موارد غیر قابل افراز در مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد یا شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند، نمیتوان به افزار اقدام کرد. همچنین در صورتی که تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد، تقسیم ممنوع است. در مورد ملک مورد نظر، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده است، اقدام به افراز نخواهد شد.
 مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز و اموال مشاع در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند که یکی از آنها محاکم دادگستری و دیگری، مراجع ثبتی است.
محاکم دادگستری محاکم دادگستری در ۳ مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند: 1 زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاههای عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمهیافته تلقی میشود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر شده و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
2 اگر بین مالکان، محجور یا غایبی وجود داشته باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است. اگر درصدی از اموال مشاع از یک پلاک مشاعی مجهولالمالک باشد، در اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهولالمالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است اما درخواست ثبت نکرده است. نکتهای که در این میان وجود دارد، این است که دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح میشود و باید به طرفیت کلیه مالکان اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.
3 اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده و در خصوص حدود بین مجاوران اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز امکانپذیر نیست. برای مالی که در رهن است، نیز میتوان افراز را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است، در رهن مرتهن خواهد بود.
 مراجع ثبتی در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت است. انجام افراز در اداره ثبت، مستلزم طی مراحلی است. متقاضی باید تقاضای خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم کند و درخواست در اداره ثبت، ثبت میشود. سپس درخواست به نماینده ثبت ارسال میشود. پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده است یا خیر، ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع اداره ثبت میرسد. اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده، تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز، روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکان و شرکای ملک به نقشهبردار ارجاع میکند. در صورتی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب به متقاضی افراز و تمامی شرکا ابلاغ میشود. نقشهبردار، روز معاینه محل را طی اخطاری به تمامی مالکان مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت میکند که در روز و ساعت تعیینشده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید میکند که عدم حضور سایر مالکان مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود. نقشهبردار نقشه ملک مورد نظر را در این روز تعیین میکند. پس از تهیه نقشه و اخذ تأییدهای لازم آن، نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افرازشده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضای خود و نقشهبردار در صورت امکان به امضای متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال میدارد. در صورتجلسه افراز باید ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افرازشده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشتهشده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود. مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجامشده، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را ذیل صورتجلسه مرقوم میدارد. تصمیم اداره ثبت همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به تمامی مالکان اموال مشاع ابلاغ میشود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ۱۰ روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند. پس از انجام مراحل اعتراض، متقاضی میتواند صدور سند مالکیت خود را درخواست کند. نماینده با توجه به صورتجلسه افراز، پیشنویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه میکند.
متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد اموال مشاع را طی بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ میکند. اعتراض به تصمیم افراز متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت میکند که اداره ثبت نیز این درخواست را میپذیرد یا رد میکند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.
تقاضای تقسیم اموال مشاع منقول و غیرمنقول:
در ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ در صورتی که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده است به شرط آنکه دعوا در هر قسمت ناشی از یک منشا باشد ماده مذکور بر خلاف قاعده و اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده تدوین یافته است حکمت وضع این ماده مکلف نمودن خواهان نسبت به طرح دعوا در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول میتواند از باب مزایای باشد که در محل وجود دارد و رسیدگی قضایی به این امور را سرعت می بخشد و با توجه به اینکه علی الاصول در اکثر دعاوی غیرمنقول که مستلزم جلب نظر کارشناسی یا معاینه محل از ناحیه دادرسان در ملک متنازع فیه لازم باشد رسیدگی به دلایل به سهولت صورت می پذیرد از مفاد ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی چنین برمی آید که دعاوی مذکور از دعاوی مختلط محسوب نمیشوند بلکه دعوایی تلقی نمود که خواسته آن مال منقول و مال غیر منقول است مثل دعوای راجع به سهم الارث که مشتمل بر اموال منقول و غیرمنقول باشد.
حال سوالی که در باب صلاحیت نسبی مطرح میشود این است که چنانچه اموال مشاع بین شرکا اعم از منقول و غیر منقول باشد آیا میتوان اداره ثبت را مجاز به افراز اموال غیر منقول دانست؟
در پاسخ می توان گفت:
اولاً : در مقام تردید در صلاحیت دادگاه و مرجع ثبتی اصل و قاعده کلی ، صلاحیت عام دادگاهها و دادگستری است .
دوم : طبق قانون فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ در بیان و صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز ناظر به موردی است که ملک موضوع افراز فقط غیر منقول باشد و افراز اموال مشاع متضمن اموال منقول و غیر منقول از شمول مقررات قانون فوق خارج است و رسیدگی به دعاوی مزبور در صلاحیت دادگاه های دادگستری است و نمیتوان فرضی را در نظر گرفته راجع به اموال منقول دادگاهها به رسیدگی بپردازند و در مورد اموال غیرمنقول اداره ثبت محل زیر را تعدیل سهام که معمولاً لازمه افراز است امکان پذیر نخواهد بود.
نکته بعدی که باید بدان توجه نمود مرجع صالح رسیدگی به دعوای تقسیم و افراز املاک موضوع ترکه متوفی می باشد
که رای شعبه سوم دیوان عالی کشور در تاریخ ۱۳۹۱ به شرح زیر بیان می دارد: خواسته ، تقسیم ماترک و یا فروش آن مطابق اطلاق ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی و رای وحدت رویه شماره ۷۱۹ دیوان عالی کشور تقسیم و افراز ماترک ولو منحصراً به غیر منقول باشد که عملیات قبلی آن خاتمه یافته است ، مطلقاً از صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک خارج و در صلاحیت محاکم دادگستری میباشد.
محمد غلامی حسین آبادی
عضو مرکز وکلای قوه قضاییه
قبول انواع دعاوی: حقوقی ، کیفری ، ثبتی ، خانواده ، و ...
شماره تماس:09120885785
